核心观点

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新房： 5 月新房成交量同比虽然仍保持正增长，但单月成交量显著低于 2019-2021 年同期水平，同比增速也大幅下滑。 5 月 38 城新房成交面积 1570.4 万平，环比上升 1.3%，同比上升 11.8%，同比增速较上月下降12.5pct。 1-5 月累计增速为6.3%（前值： 4.2%），累计增速持续为正。 基本验证了我们此前对于5 月成交增长动能或持续转弱的判断。

分城市能级来看，一二线城市同比正增长，三线城市同比负增长。 一线城市成交环比缩量（环比-9.7%），同比增长 86.1%， 1-5 月累计同比增长 34.9%。前期热度较高的北京、上海、深圳成交环比均出现了下降，北京主要受限于供应， 5 月新房成交环比下降 27%，上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现相对一般， 5 月新房成交环比下降 3%。二三线城市分化显著。二线城市环比上升 16.7%，同比上升 21.7%；三线城市环比下降 6.4%，同比下降 2.7%。二、三线城市 1-5 月累计同比增速分别为 7.5%、 12.4%。成都热点恒热，单月成交突破 200 万平，同比大幅增长 55%。武汉、青岛、厦门、杭州等城市同环比均呈现正增长。同比出现下降的城市有南京、苏州、福州、无锡等，经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性。

二手房： 5 月二手房成交环比持续下降，同比增速也有所下降。 5 月 14 城二手房成交面积 794.7 万平，环比下降 8.3%，同比上升 64.4%，同比增幅较上月下降 7.0pct，增速虽然有所下降，但仍然较高， 1-5月累计同比增速为 68.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-6.0%、 -13.6%、 13.1%，同比增速分别为40.3%、 73.0%、 106.1%，一线城市同比增速较上月提升了 33.7pct，二、三线城市同比增速较上月分别下降了 32.7、 12.9pct。 从具体城市来看，我们跟踪的所有城市中，除扬州、南宁外二手房成交面积环比增速正增长，其余城市均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。 同比来看，除厦门外，其余我们跟踪的城市成交同比增速仍然为正。相比之下，厦门二手房成交面积环比下跌三成，置业者观望情绪浓重，成交同比转跌（-19%）。杭州、南京、成都、青岛、苏州成交环比跌幅在 10-20%，深圳、北京、东莞市场显现相对韧性，成交环比跌幅在 10%以内。

库存与去化： 5 月整体库存同环比持续下降，去化周期较上月缩短，库存积压状况进一步改善。 截至5 月底，我们跟踪的14 城新房住宅库存面积为1.0 亿平，环比下降0.6%，同比下降3.3%；去化周期为13.8 个月，环比下降 2.3%，同比下降 8.4%。一、二、三线城市库存同比增速分别为 2.1%、 -12.8%、 -16.0%；去化周期分别为11.1、 12.1 和13.2 个月，同比增速分别为-12.8%、 -0.2%、 -22.3%。具体来看，超6 成城市库存环比小幅下降，近7 成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在12 个月内。

开盘去化率： 31 个重点城市平均开盘去化率 43%，环比下降 8pct，市场热度下降。 从具体城市来看， 5月各城市环比跌多涨少，苏州、厦门、宁波等随着核心区中高端优质楼盘集中入市去化率呈现出稳中有增；天津、郑州也小幅回升至3 成左右。部分前期热点核心一二线城市市场热度均有转降趋势，一方面与推盘结构相关，例如上海、深圳等城市加强了外围区域供应，拉低了平均去化率，开盘去化率分别下降18、 5pct至59%、 18%；另一方面，例如杭州、成都等购买力面临阶段性疲软态势，随着改善盘集中入市，分流了客户需求，去化率环比分别下降5、 12pct 至66%、 45%。还有少数城市，如武汉、常州，市场暂无明显起色，去化率仍维持在13%左右低位徘徊。

土地市场： 百城土地成交规模同环比均提升，重点城市土拍热度延续。 5 月百城住宅类用地成交建面2850.6万平，环比上升 53.1%，同比上升 11.4%，同比增速较 4 月提升了 51.0pct；楼面均价 6931 元/平， 环比下降 22.3%，同比上升 0.8%。 5 月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，带动百城土地成交量同环比均上升。同时， 由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较高，房企参拍热情高涨，溢价率均超过 7%，一定程度上带动了土地市场热度，百城整体住宅用地的溢价率也得以维持在6.22%的相对高位。

房企： 1） 百强房企 5 月单月销售同比增速大幅下滑。 百强房企单月实现全口径销售额同比+6.3%（前值： +27.4%）；权益口径销售额同比+3.9%（前值： +28.5%） ； 1-5 月累计实现全口径销售额同比+8.2%（前值： +8.7%）。 TOP20 房企中单月销售额增长较快的为滨江（108%）、招蛇（64%）、金茂（58%）、华润（55%）、建发（38%）、越秀（33%）；累计销售额增长较快的为越秀（101%）、华发（86%）、滨江（78%）、铁建（78%）、华润（77%）、招蛇（76%）、建发（67%） 。 2） 5 月百强房企拿地量同比增加，以头部央国企及区域深耕型民企为主。 百强房企单月拿地金额同比+8.6%（前值:+2.5%），拿地强度从 4 月的 32%降至 26%，同比基本持平。头部房企拿地强度相对更强， 5 月 CR5、 CR10 拿地强度分别为 35%、 33%；头部房企更聚焦高能级优质地块， CR5、 CR10 楼面均价高达 1.28、 1.12 万元/平，同比分别增长 17%、 4%，而 CR20、 CR50 楼面均价为 9766、 9224 元/平，同比分别下降 10%、 25%。具体来看，华润、滨江、招蛇单月拿地超百亿，拿地强度分别为 51%、 61%、 39%。 TOP20 拿地榜单仍以头部的央国企以及区域深耕型民企为主。从累计来看， 1-5 月百强房企累计拿地金额同比仍有 3.6%的下降，拿地强度同比下降 2.2pct 至 18.0%， 拿地金额超过 200 亿元的房企有： 华润（拿地强度 34%） 、万科（20%） 、建发（38%） 、招蛇（17%） 、滨江（29%） 、保利（12%） 拿地金额均超过 200 亿元。3）融资：房企单月融资规模同环比均下降， 7 月即将迎来又一个国内外债券到期小高峰。 5 月行业国内外债券、信托、 ABS 发行规模合计 530 亿元，同比-24%，环比-27%，平均发行利率 3.64%， 同环比均下降 0.15pct，本月海外债时隔两个月后重启发行。主流房企中招蛇、金融街、万科发行国内债券规模较大，均超过 20 亿元；越秀、新城、绿景分别发行了 14.0、 7.1、 1.6 亿元海外债券。 1-5 月行业国内外债券、信托、 ABS 发行规模合计 3148 亿元，同比-19%。 2023 年国内外债券到期规模为 9455 亿元，其中 6、 7、 8 月分别到期 712、 924、 753 亿元。 6 月以下主流房企面临债务到期压力：恒大（116 亿元）、新城（37 亿元）、世茂（37 亿元）、招蛇（31 亿元）、金地（30 亿元）。

投资建议

5 月楼市成交动能持续转弱，与我们此前的预判基本一致，体现出当前市场信心仍然不足。 我们认为 6 月成交增速或小幅回升，因为 6 月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。 近期市场对地产政策宽松的预期有所增强，目前需求端政策仍以“因城施策”为主，我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内，我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有剧烈调整，仍需进一步观察后续复苏情况。

我们建议关注三条主线： 1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大： 招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。 2） REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方： 大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。 3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司： 贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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